Intelligente Modernisierungsplattform auf Basis des Funktionalen Kostensplittings – IntelMOD

Vorhaben

Im Rahmen des Projektes wird eine intelligente Plattform für Modernisierungsvorhaben an Wohnungsbaubeständen entwickelt. Diese wird ihre Anwender*innen bei ihren unterschiedlichen und vielschichtigen Bedürfnissen rund um energetische Maßnahmen abholen. Als smarter Service wird sie einzelfallbezogen ökonomische, ökologische und soziale Wirkungen von unterschiedlichen energetischen Sanierungsvarianten nachvollziehbar darlegen. Ihre Zielgruppen werden folglich sowohl Vermieter*innen und Mieter*innen als auch Wohnungseigentümer*innen sein. Durch ihren bautechnischen, objektbezogenen und nachvollziehbaren Ansatz wird sie die Verteilung der Kosten energetischer Maßnahmen sachgerecht und transparent gestalten, Streitigkeiten schlichten und so Investitionshemmnisse abbauen.

Die Arbeitsweise der Plattform basiert auf dem von der Kirsten David entwickelten Funktionalen Kostensplitting. Es ist die bis dato einzige sachgerechte und nachvollziehbare Methode zur einzelfallbezogenen Teilung der Vollkosten energetischer Maßnahmen in Erhaltungs- bzw. Sowieso-Kosten und energiebedingte Mehrkosten. Mit diesem Ansatz erfolgen sowohl die Wirtschaftlichkeits- als auch die Mieterhöhungsberechnungen (gem. § 559 BGB) entsprechend des Gebäudezustands vor und nach Ausführung der Maßnahmen.

Die Plattform wird unterschiedliche Anwendungsfälle des Funktionalen Kostensplittings interaktiv ermöglichen. Ein smarter Assistent begleitet die Anwender*innen der Plattform rollenspezifisch und gegebenenfalls partizipativ durch die Bearbeitungsschritte.

Darüber hinaus werden Fragen der Rechtskonformität, Fairness, Robustheit und Erklärbarkeit im Sinne einer Responsible AI systematisch berücksichtigt, insbesondere im Kontext der europäischen KI-Verordnung (EU AI Act).

Weitere Informationen auf den Seiten des Zentralen Informationssystems Energieforschungsförderung.

Call for Partizipation:

Gemeinsam gerecht:

Liebe Mieterinnen und Mieter, liebe Vermieterinnen und Vermieter,

wir wollen mit Ihnen zusammen forschen. Zusammen können wir ein gutes Beratungsangebot rund um energetische Maßnahmen schaffen. Zusammen können wir die notwendige Transformation des Wohngebäudebestands nachhaltig gestalten.

Sie haben was zu sagen!

Bei Fragen oder Interesse wenden Sie sich gern an: kirsten.david@no spamhfwu.de

Projektdaten:

Projektteam:

Prof.in Dr.-Ing Kirsten David (Projektleitung und Verbundkoordination),

Wissenschaftliche Mitarbeiter*innen: Sina Hausmann, Mario Krebs, Fabiana Kresse, Jannis Kresse, Paul Schumann

Wissenschaftliche Hilfskraft: Lutz Renneke

Studentische Hilfskräfte: Erwin Borgardt, Svea Fildebrandt, Jannis Kohlhase, Hannah Redwanz

Verbundpartner:
Hochschule für angewandte Wissenschaften Hamburg (HAW Hamburg), Hamburg: Prof. Dr. Larissa Putzar, Thorben Ortmann, Sune Maute, Kilian Hildebrandt

Hamburger Informatik Technologie-Center e. V. (HITeC), Hamburg: Dr. Lothar Hotz, Ogeigha Koroyin, Boi Schäfer

Artificial Intelligence Center Hamburg (ARIC) e.V., Hamburg; Franziska Heil

Assoziierte Partner: Deutscher Mietgerichtstag e.V., Deutscher Mieterbund e.V., Grundeigentümer-Verband Hamburg e.V., Mieterverein zu Hamburg e.V., LawCom.Institute GmbH, Deutsche Umwelthilfe e.V., Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland e.V. (BUND), Katja Musenberg Dipl. Des. (FH)

Zeitraum: Das Projekt IntelMOD läuft vom 01.06.2024 bis zum 31.05.2027.

Fördergeber:  Das Projekt wird vom Projektträger Jülich (PtJ) im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) aus Mitteln des 7. Energieforschungsprogramms der Bundesregierung gefördert.

KI-gestützte Beratung bei Modernisierung von Mietwohnungsbaubeständen – KIMM

Klimaneutralität im Gebäudebestand bis 2045 erfordert eine tiefgreifende energetische Modernisierung von jährlich rund 175.000 Wohneinheiten. Während der Sanierungsbedarf politisch und gesellschaftlich weitgehend unstrittig ist, führt die Verteilung der entstehenden Kosten zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen in der Praxis häufig zu Konflikten. Insbesondere die Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 S. 1 BGB ist komplex, erklärungsbedürftig und nicht selten streitanfällig.

Hier setzt das Forschungsprojekt „KI-gestützte Modernisierung an Mietwohnungsbaubeständen (KIMM)” an. Ziel ist es, mithilfe Künstlicher Intelligenz (KI) transparente, nachvollziehbare und akzeptanzfördernde Entscheidungsprozesse bei energetischen Modernisierungen zu entwickeln und wissenschaftlich zu evaluieren.

Zielsetzung:

Das Projekt verfolgt das übergeordnete Ziel, die Anwendung des Funktionalen Kostensplittings durch KI-gestützte Interaktionen zu erleichtern, teilweise zu formalisieren und für bautechnische Laien verständlich aufzubereiten. Dabei werden rechtliche, technische und emotionale Dimensionen gleichermaßen berücksichtigt.

Im Mittelpunkt stehen folgende Leitfragen:

• Können KI-gestützte Beratungsformate Entscheidungsprozesse beschleunigen?
• Erhöhen sie Nachvollziehbarkeit und Planungssicherheit bei der Kostenverteilung?
• Fördern sie Akzeptanz und Vertrauen gegenüber energetischen Modernisierungen?

KIMM versteht sich als interdisziplinärer Beitrag an der Schnittstelle von Rechtswissenschaft, Bau- und Ingenieurwissenschaften sowie Informatik. Neben Effizienz und Automatisierung stehen soziale Gerechtigkeit, Transparenz und partizipative Kommunikation im Fokus.

Forschungsdesign und Methodik:

Das Projekt folgt dem Paradigma des Design-Science-Research. Ziel ist die Entwicklung und Evaluation eines innovativen Artefakts – eines ersten auszugsweisen Prototyps des Funktionalen Kostensplittings als ausführbares Programm – sowie KI-gestützter Interaktionsformate.

Zentrale Bausteine des Projekts:

1. Teilformalisierung des Funktionalen Kostensplittings
   • Überführung zentraler Berechnungsschritte in Algorithmen
   • Einsatz wissensbasierter KI-Systeme, Ontologien und Constraint-Modelle
   • Simulation ausgewählter Entscheidungslogiken
2. Integration generativer KI-Systeme
   • Nutzung von Large Language Models (LLMs) zur verständlichen Aufbereitung komplexer Inhalte
   • Kombination mit Retrieval-Mechanismen zur Sicherung von Faktentreue (RAG-Ansätze)
3. Experimentelle Vergleichsstudie
   • Gegenüberstellung KI-gestützter Interaktionen und klassischer menschlicher Beratung
   • Messung von Prozesszeiten (singulärer und partizipativer Entscheidungsprozess)
   • Erhebung von Zufriedenheits- und Akzeptanzwerten (z. B. CSAT)
4. Affective Computing
   • Sensorische Erfassung emotionaler Reaktionen (z. B. Gesichtsausdrucksanalyse)
   • Quantitative und qualitative Auswertung von Sicherheitsempfinden und Vertrauen

So wird nicht nur die Effizienz, sondern auch die emotionale Wirkung KI-gestützter Entscheidungsprozesse untersucht.

Wissenschaftliche und gesellschaftliche Relevanz:

Energetische Modernisierungen sind ein zentrales Instrument zur Erreichung der Klimaziele. Gleichzeitig stoßen sie häufig auf Akzeptanzprobleme, da die Kostenverteilung als intransparent oder ungerecht empfunden wird.

Das Funktionale Kostensplitting setzt genau hier an: Es koppelt die Mieterhöhung nicht pauschal an Baukosten, sondern an den tatsächlichen funktionalen Nutzen der Maßnahme. KIMM erweitert diesen Ansatz um digitale und KI-basierte Vermittlungsformate und untersucht deren Wirkung auf:

• Transparenz und Nachvollziehbarkeit
• Vertrauen in algorithmische Entscheidungsprozesse
• Konfliktpotenzial zwischen Mietvertragsparteien
• Effizienz in Planungs- und Abstimmungsprozessen

Projektdaten:

Projektteam:

Dr. Kirsten David (Projektleitung und Verbundkoordination),

Mario Krebs (Wissenschaftlicher Mitarbeiter),

Jannis Kresse (Wissenschaftlicher Mitarbeiter)

Verbundpartner:

Universität Bielefeld, Forschungsstelle für Immobilienrecht (FIR)

Hochschule für Angewandte Wissenschaften Hamburg (HAW Hamburg)

Hamburger Informatik Technologie Center e. V. (HITeC)

HomePal GmbH

Zeitraum: Die Laufzeit des Forschungsprojekts war vom 01.04.2024 bis zum 30.11.2025.

Fördergeber: Dieses Projekt wurde gefördert vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) aus Mitteln der Zukunft Bau Forschungsförderung

Weitere Informationen auf der Zukunft Bau Projektseite.

Zur Projektseite: https://www.uni-bielefeld.de/fakultaeten/rechtswissenschaft/forschung/forschungsstellen/fir/kimm/

Zum Kompaktbericht: Link folgt

Zum Abschlussbericht: Link folgt

Funktionales Kostensplitting:

Das Funktionale Kostensplitting ist eine Methode, mit der Kosten bei baulichen Maßnahmen fair aufgeteilt werden können. Dabei wird unterschieden, welcher Teil der Kosten für den reinen Erhalt eines Gebäudes notwendig ist und welcher Teil eine zusätzliche Verbesserung (z.B. energetisch) darstellt. Nur solche Kosten, die tatsächlich zu einer funktionalen Verbesserung führen, gelten als mieterhöhungsrelevant. So soll nachvollziehbar und sachgerecht bestimmt werden, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche der Hauseigentümer tragen muss.

Mehr Informationen finden Sie auf https://funktionales-kostensplitting.de.

Dissertation Kirsten David: Funktionales Kostensplitting zur Ermittlung von Mieterhöhungen nach energetischen Maßnahmen - Eine Handlungsempfehlung auf Basis theoretischer und empirischer Untersuchungen, online verfügbar: repos.hcu-hamburg.de/handle/hcu/505.