Geislinger Immobiliengespräch: Banken und Immobilienwirtschaft

Ohne Geld geht in keiner Branche was voran. Wer mit Immobilien Geschäfte macht, bewegt unter Umständen nicht nur jede Menge Material, sondern braucht auch jede Menge Geld. Geld, das es bis vor einigen Jahren noch relativ einfach von den Banken gab. Doch der Geldhahn scheint verstopft. „Rating“ und „Basel II“ klingt manchem Bauträger im Ohr, wenn er von seinem Bankberater keine Kreditverlängerung mehr erhält. Die Zeiten sind härter geworden. Auf Banker sind daher einige in der Immobilienbranche nicht gut zu sprechen. Wie das die Vertreter der Banken sehen, dazu standen Karlheinz Riegger, Bereichsleiter Immobilienwirtschaft beim Stuttgarter Bankhaus Ellwanger & Geiger, sowie Andreas Oberem, Direktor der Gewerblichen Immobilienfinanzierung der Landesbank Baden-Württemberg, den Fragen der Studierenden der Hochschule Nürtingen Rede und Antwort.
Dass sich das Risikobewusstsein auf Seiten der Banken in den vergangenen Jahren gewandelt habe, gestand Andreas Oberem ein. Aus Fehlern der Osteuphorie habe man gelernt und in der Bankenszene eigene Risiken neu bewertet. Natürlich werfe Basel II einen langen Schatten voraus, der in bankeigenen Kreditratings münde. Ratings, denen die Transparenz fehle, wie Frank-Peter Untereiner anmerkte. Doch das soll sich ändern. Die Landesbank Baden- Württemberg arbeite an einer Broschüre, die deutlich mache, welche Einflussgrößen auf welche Weise berücksichtigt würden. Kurz gesagt: Entscheidend für die Bewertung sind der Kapitaldienst des Objektes, die gesamtwirtschaftliche Prognose, die Qualität des Managements und die Wettbewerbsposition und Kapitalausstattung des Unternehmens.
Dass gerade das Bauträgergeschäft darunter leide, läge daran, dass dort viele Finanzmittel gebunden seien und es dadurch zu Liquiditätsengpässen komme. Diese würden durch eine schwierige Auftragslage und hohen Preisdruck noch verstärkt. Dennoch stehe man der Immobilienbranche von Bankenseite positiv gegenüber. Über den Einwand eines Studierenden, dass Basel II zu einer positiven Marktbereinigung unter den Bauträgern führe, wurde zwar geschmunzelt, als Ursache für das Bewertungs-Kriterium fand der Einwand jedoch keine Bestätigung. Oberem gab aber zu bedenken, dass die Anzahl von Kreditausfällen mit Bauträgern in der Vergangenheit überdurchschnittlich hoch war.
Die Bereitschaft, Immobiliengeschäfte abzuschließen, leide gegenwärtig auch an der abwartenden Haltung vieler Marktteilnehmer, erklärte Karlheinz Riegger. Entscheidungsprozesse dauerten heute länger als früher, die Ansprüche seien gestiegen und häufig fehle das entsprechende Angebot. Deshalb sei die offene Kommunikation mit den Kunden sehr wichtig. Was derzeit gut laufe, ergänzte Oberem, seien Einzelhandelsprojekte in Innenstädten: „Die Filialisten schließen dort Lücken und drängen von der grünen Wiese zurück in die Städte.“ Im Kapitalanlagemarkt machte Riegger auch die Mietgesetzgebung für das Desinteresse an Immobilien verantwortlich: „Das Geld fließt in andere Anlageformen, dorthin, wo Sie keinen Verwaltungsaufwand haben und sich nicht mit ungemütlichen Mietern streiten müssen.“ Das Ergebnis ist deutlich: Offene Immobilienfonds boomen und der Wohnungsbau schrumpft zum Wohnungsnotstand zusammen.