GEISLINGEN (hfwu). 40 Millionen Passanten werden in der Neuhauser Straße in München jährlich gezählt, 119 Millionen Google-Suchanfragen zu Amazon gibt es jeden Monat, Online-Händler eröffnen Stores in Innenstädten: Das sind drei aktuelle exemplarische Entwicklungen im deutschen Einzelhandel. Roman Zwolinski, Teamleiter Verkauf bei LÜHRMANN in München, und Michael Backhove, Geschäftsführer von LÜHRMANN Deutschland, haben diese Trends in ihrem Vortrag an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt (HfWU) in Geislingen beleuchtet.
In der Veranstaltungsreihe von HfWU-Professor Dr. Stephan Kippes haben Backhove und Zwolinski zunächst einen Überblick über die Entwicklung des Beraterhauses LÜHRMANN gegeben. Besonders interessant für die Studierenden war der Wandel der Positionierung und des Marketings seit der Gründung 1992. Dank dieser Markterfahrung konnte Zwolinski über die Entwicklung von Kaufpreisfaktoren und Spitzenmieten referieren. Exemplarisch stellte er Stuttgart und München vor. Ein Plus von rund 64 Prozent in den vergangenen zehn Jahren weisen die Faktoren in Stuttgart auf, eine Steigerung um 58 Prozent ist es in München. Prof. Stephan Kippes vertrat hierbei den Standpunkt, „dass das eigentliche Opfer dieser Entwicklungen eigentlich nicht die die 1A-Geschäftrskernlagen sind. Dort wo es vielerorts massive Probleme gibt sind vielmehr Nebenkern- und Streulagen. Hier Nachmieter oder ganz neue Nutzungen zu finden wird in Zukunft die große Herausforderung sein.“
Jahrelang gab es in den deutschen 1A-Lagen nur eine Richtung: aufwärts. Das betraf sowohl die Spitzenmieten als auch die Kaufpreisfaktoren. Die Preise für Einzelhandelsflächen sind gestiegen und gestiegen und gestiegen – währenddessen sind die Renditen gesunken. „Dieser Trend scheint nun langsam, aber sicher, seinen Zenit zu erreichen“, erläutert Zwolinski.
Gründe, die dafür angeführt werden können, sind seiner Erfahrung nach vielfältig: zunehmender Online-Handel, geringere Margen, kritischere Konsumenten in gesättigten Märkten. „Einen Abgesang auf den stationären Einzelhandel anzustimmen halten wir für falsch“, sagt Zwolinski. In der 1A-Lage Neuhauser Straße in München wären jedes Jahr rund 40 Millionen Passanten zu zählen, der Anteil des Online-Handels steigt zwar, je nach Branche sehr an, wird vom stationären Handel allerdings noch immer deutlich übertroffen und zuvor reine Online-Marken wie Mister Spex, Viu und Zalando eröffnen Stores in Innenstädten.
Aus der Investment-Brille betrachtet hat der Handel mit Einzelhandelsimmobilien einen ganz anderen Wandel durchlebt: In den vergangenen drei Jahrzehnten hat sich die Assetklasse Retail prächtig entwickelt, Betongold ist krisensicher, dem geringen Angebot steht eine große Nachfrage gegenüber. In Zeiten stagnierender Mieten und stetig kürzer werdenden Vertragslaufzeiten verringert sich bei manchen Investoren allerdings die Attraktivität der Einzelhandelsimmobilien. Büroimmobilien oder Mixed-Use-Objekte werden anziehender. „Keine andere Assetklasse ist so von der wirtschaftlichen Situation abhängig wie Büroimmobilien“, erklärt Zwolinski. Es sei nicht auszuschließen, dass auf die Verdoppelung der Mieten eine Halbierung folgt. „Die Zyklen können dabei sehr kurz sein; fünf wirtschaftlich schwache Jahre können bereits ausreichen.“
Internationale wie nationale Investoren suchen die „eierlegenede Wollmilchsau“ für Investments, die Assetklasse soll krisensicher und renditestark sein, mit langen Vertragslaufzeiten und konstanten Mieten – darüber hinaus sollen die Immobilien auch noch wenig Verwaltungsaufwand verursachen. Auf den ersten Blick scheint der Fachmarkt diesem ersehnten Heilsbringer sehr nah zu kommen. Der Kreis interessierter Investoren vergrößert sich, allerdings bestimmen wenige große Player als Mieter das Marktgeschehen.
„Eine nachhaltige Nutzung und die mögliche Drittverwendbarkeit der Immobilie sind unserer Meinung nach zentrale Faktoren für den Erfolg eines Investments“, urteilt Zwolinski. „Den stationären Einzelhandel in Städten wird es immer geben, wenn Trends und Potenziale erkannt werden. Die Betrachtung der Entwicklung von Asset-Klassen in den vergangenen Jahrzehnten zeigt, dass Einzelhandelsimmobilien in der 1A-Lage die stabilste Anlageklasse sind.“